Ожидайте дефляцию цен на жилье в США очень скоро. Прежде чем объяснять почему, давайте начнем с заголовка Wall Street Journal всего месяц назад (22 июля): «Средняя цена на жилье в США достигла нового максимума в июне». В более свежих новостях говорилось о замедлении продаж новых домов, однако цены по-прежнему остаются высокими, согласно некоторым местным заголовкам (The Orange County Register, 18 августа): «Рынок жилья достиг рекордной цены, несмотря на признаки стабилизации». Средняя цена на жилье в Южной Калифорнии в июле составила 681 750 долларов, а в прошлом году она росла в среднем почти на 2 000 долларов каждую неделю. Вот еще один пример (Austin American-Statesman, 19 августа): «В то время как цены продолжают расти, продажи домов в Остине замедлились».
Однако, согласно ключевому коэффициенту, рост цен на жилье, скорее всего, приведет к развороту. Этот график и комментарии к августовскому Elliott Wave Financial Forecast дают представление:

( Читать дальше )

Вот что обычно совпадает с резким падением цен на недвижимость
Вы, наверное, знаете, что рынок жилья в США был горячим. Сертифицированный специалист по финансовому планированию 20 июля написал для Киплингера статью, упомянув рекордные уровни цен во многих районах страны, а затем добавил личное наблюдение: «Я был свидетелем роста цен на собственном опыте. Я недавно вернулся из семейного отпуска в горах Северной Каролины, где многие дома сейчас продаются в два или три раза дороже, чем всего пару лет назад». Существует множество историй о покупателях, подписывающих контракты на дома, даже не пройдя по ним. Некоторые агенты по недвижимости советуют покупателям воздерживаться от проверок, заявляя, что они просто замедлят процесс. Да, это маниакальный рынок жилой недвижимости.

В самом деле, вот что сказал недавно опубликованный июльский теоретик волн Эллиотта: «Две выдержки из статьи, опубликованной на прошлой неделе о рынке недвижимости в моем районе, суммируют преобладающее мнение: Первый, «Это самый сумасшедший рынок, который я видел за 25 лет опыта», [г-н. X] сказал. Но, [Мистер. X] сказал, что, по его мнению, на этот раз пузыря не будет, в отличие от ситуации, которая развернулась в 2008 году. Всегда одно и то же: «Я вспоминаю вершину вчера, и завтра может быть вершина», но сегодня вершины никогда не бывает!»

( Читать дальше )

Согласно Глобальному индексу цен на жилье Knight Frank, средняя цена на жилую недвижимость по всей планете выросла на 7,3% за 12 месяцев до марта этого года. Возглавляет список Турция, где цены на жилье взлетели на 32%. Затем идет Новая Зеландия (рост на 22,1%) и крошечный Люксембург (рост на 16,6%). Цены в США выросли на 13%, а в Великобритании — на 10%. Это самые высокие темпы роста индекса Knight Frank с 2006 года, когда недвижимость в США, в частности, находилась в состоянии пузыря. Его дефляция была главной причиной мирового финансового кризиса 2008 года. Разве на этот раз все по-другому?

Естественно, найдутся те, кто скажет иначе. В Турции, например, люди могут подумать, что рост цен на жилье на 32% в годовом исчислении является логичным и рациональным, учитывая, что инфляция потребительских цен в Турции составляет около 13%. Согласно логике, это хеджирование, во многом такое же, как думали люди в Великобритании в 1970-х годах, когда инфляция потребительских цен была безудержной, а цены на недвижимость взлетели. Новая Зеландия? Ну, что не нравится в этой идиллии. Но какая часть 22-процентного роста цен на жилье была вызвана страхом перед пандемией (безопасное место для жизни) и жадностью (повышением цен, чтобы воспользоваться ситуацией)?

( Читать дальше )

«Снижение цен на жилье следует за падением продаж жилья»
Во многих частях страны цены на дома стремительно растут. Действительно, хорошо известный индекс цен на жилье в 20 крупных городах в марте вырос на 13,3% за год. Эта статистика, по-видимому, свидетельствует о хорошем состоянии рынка жилья. Итак, вы можете спросить: «Почему назревают проблемы?» Что ж, этот график и комментарии к нашему майскому финансовому прогнозу волн Эллиотта дают представление:

( Читать дальше )

Заголовки сообщают о том, что происходит с ценами на коммерческую недвижимость в США:

Банкам, возможно, придется приготовиться к тяжелым потерям из-за падения цен на коммерческую недвижимость (октябрь, CNBC)Бедствие нависает над коммерческой недвижимостью США в 2021 году (декабрь, Marketwatch)Пандемия коммерческой недвижимости только начинается (декабрь, Bloomberg)

Ежемесячное издание Elliott Wave Financial Forecast за февраль 2021 года, которое предоставляет подписчикам анализ основных финансовых рынков США, дает представление о рынке коммерческой недвижимости США:

Разница в тенденциях цен на рынке недвижимости подчеркивает медвежий потенциал. По общему мнению, цены на жилье «стремительно растут», поскольку средняя цена проданных домов в США выросла до рекордных 346 800 долларов в конце прошлого года. Значение четвертого квартала выше на 6% по сравнению с прошлым годом, но всего на 2,6% по сравнению с четвертым кварталом 2017 года. По другому показателю средняя цена домов, проданных в США, практически совпала с пиком 2017 года, как показано на нижнем графике. Тем временем коммерческая недвижимость находится в полномасштабном снижении. На верхнем графике показано, что в январе 2020 года на коммерческом рынке произошел спад. Тенденция разворачивалась в течение некоторого времени, поскольку EWFF наблюдал слабость на различных ведущих рынках, начиная с 2017 года. В связи с сокращением населения многие города теперь сталкиваются с беспрецедентными проблемами. Нью-Йорк — яркий тому пример. По данным Colliers International, в январе уровень вакантных площадей составил 14,9%, это самый высокий уровень с 2000 года. Количество новых договоров аренды упало почти на 47% по сравнению с тем же периодом год назад, несмотря на то, что запрашиваемая арендная плата упала до самого низкого уровня почти за три года. Спад шел семь месяцев подряд.

Эффекты падения цен для города только начинают проявляться. 15 января Департамент финансов Нью-Йорка сообщил, что в текущем финансовом году продажи недвижимости упадут на 5,2%. Спад является самым большим с начала 1990-х годов. В результате поступления от налога на имущество снизятся примерно на 2,5 миллиарда долларов. Даже в лучшие времена инфраструктура и декор города связаны тонкими нитями. И в мартовском, и в апрельском выпуске журнала The Elliott Wave Theorist за 2016 год была представлена ​​подробная история тесной связи недвижимости Манхэттена с бычьим рынком Большого Суперцикла. В более свежих выпусках были описаны неуловимые свидетельства пика и возникающей тенденции негативного настроения. Например, в сентябре 2019 года, когда строители нового самого высокого жилого здания в мире, Central Park Tower, завершили конструкцию, EWFF заявил: «Празднование является идеальной отправной точкой для новой эры перегруженности и дефляции». Эта перегруженность теперь очевидна. Супер-тощие, супервысокие жилые башни станут последним замечательным дополнением к знаменитой панораме Нью-Йорка. Они образуют границу вокруг южной стороны Центрального парка в линии, которая сейчас известна как Billionaires Row. Вот последнее обновление из вчерашнего выпуска The New York Times: «Обратная сторона жизни в небоскрёбе: протечки, скрипы, щели». Развивающийся медвежий рынок создаст условия, в которых 1970-е будут ощущаться как домашняя вечеринка. Как и в 70-х, хаос не ограничится городом.

перевод отсюда

( Читать дальше )

Китайские регулирующие органы ввели строгие правила, ограничивающие уровень долга застройщиков. Примерно в то же время во второй по величине экономике мира наблюдается небольшое замедление роста цен на новые дома. Вот выдержка из статьи Рейтер от 20 октября:

Цены на новое жилье в Китае росли самыми медленными темпами за более чем 4-1/2 года, поскольку ужесточение мер в некоторых крупных городах помогло охладить рынок недвижимости, несмотря на более широкое восстановление экономики.

Как показали официальные данные во вторник, цены на новое жилье в Китае в сентябре также росли несколько медленнее в месяц, в то время как количество городов, сообщающих о ежемесячном росте цен на новые дома, упало ....

«Широкое ужесточение жилищной политики с июля повлияло на данные о ценах на жилье», — сказал… аналитик из пекинского агентства недвижимости Centaline ...

В годовом исчислении цены на жилье выросли на 4,6% в сентябре, что является самым медленным темпом с февраля 2016 года, против роста на 4,8% в августе.

( Читать дальше )

Это ожидаемое событие в сфере недвижимости, похоже, «точно по графику»
Всегда хорошо опередить тренд и не ждать, пока это станет очевидным для всех. Рассмотрим кризис субстандартной ипотеки более десяти лет назад. Как вы, наверное, помните, это застало врасплох большинство инвесторов, даже опытных профессионалов в области финансов и недвижимости.

Действительно, задолго до того, как фраза «ипотечный кризис» стала популярной во время финансового кризиса 2007–2009 годов, в нашем финансовом прогнозе волны Эллиотта подписчики были предупреждены о рынке недвижимости. Вот график и комментарий из мартовского выпуска 2005 года:

( Читать дальше )

Почти все знают, что Нью-Йорк — дорогое место для жизни. Однако за последний год он стал дешевле для арендаторов. Вот выдержка из статьи в New York Times от 18 августа:

Количество квартир в аренду в Нью-Йорке выросло до самого высокого уровня за более чем десятилетие, что является признаком того, что заметное количество жителей покинуло город из-за вспышки, по крайней мере временно, что потенциально может создать новое препятствие для возрождения местной экономики.

По данным StreetEasy, в июле по всему городу было доступно более 67 300 единиц жилья — это наибольшее количество квартир, доступных за любой месяц с тех пор, как сайт начал отслеживать жильё для сдачи в аренду в 2010 году. В июне и июле вместе взятых, в аренду было сдано более 120 000 квартир, что почти на 26 процентов больше, чем за те же месяцы 2019 года. Резкий рост предложения привел к снижению стоимости аренды по всему городу и вынудил домовладельцев предлагать щедрые уступки, включая бесплатную аренду до трех месяцев и оплату дорогостоящих комиссионных, которые берут брокеры.

( Читать дальше )

Проблемы также назревают на рынке жилой недвижимости
Инвесторы в коммерческую недвижимость находятся в особенно опасном положении, если разворачивается очередной финансовый кризис. Статья Marketwatch от 18 июля под названием «Секрет коммерческой недвижимости заключается в том, что владельцы регулярно снимают деньги с недвижимости ...» говорит:

Заемщики в преддверии этого [годового] спада привлекли больше капитала под коммерческие здания в США, чем когда-либо прежде ....

Переговоры об облегчении бремени задолженности уже начались в апреле… между наиболее пострадавшими заемщиками под коммерческую недвижимость и их кредиторами

С тех пор просроченные коммерческие займы MBS выросли почти до 10%, конкурируя с худшими уровнями мирового финансового кризиса [в 2007-2009 гг.].

По оценкам Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости, стоимость коммерческой недвижимости в США составляет около 16 триллионов долларов (2018 год).

( Читать дальше )

Увидев крах в марте, аналитики ожидали дальнейшую ужасную слабость как в плане строительства новых домов, так и разрешений на строительство в апреле, поскольку последствия карантина действительно усилились, и данные действительно были ужасными.

Строительства новых домов в апреле упали на 30,2% за месяц (хуже ожидаемого падения на 26,0% и значительно ускоряются после падения на 22,3% в марте). Это рекордное падение. Разрешения на строительство упали на 20,8% за месяц (лучше, чем ожидалось на 25,9%)
Диаграмма SAAR — это кровавая баня с минимальным количеством строительства новых домов с февраля 2015 года и минимальным количеством разрешений с января 2015

( Читать дальше )